Travaux votés avant votre achat en copropriété : qui doit payer le solde, vendeur ou acheteur ?

Vous venez de signer l'acte authentique pour votre nouvel appartement, et quelques semaines plus tard, vous recevez un appel de fonds de plusieurs milliers d'euros pour des travaux de ravalement votés bien avant votre acquisition. Cette situation, loin d'être marginale, est l'une des sources de conflits les plus fréquentes lors d'une vente en copropriété. La question revient inlassablement : lorsque des travaux votés font l'objet d'une vente en copropriété, qui supporte les charges résiduelles ? Beaucoup pensent que c'est celui qui a voté les travaux en assemblée générale qui doit régler la facture — la réalité juridique est pourtant tout autre. Maître Karline Gaborit, avocat au Barreau de Nîmes intervenant notamment en droit immobilier depuis plus de vingt ans, accompagne régulièrement des acquéreurs et des vendeurs confrontés à ce type de litige.

• C'est le copropriétaire inscrit au moment de l'exigibilité de l'appel de fonds qui paie les travaux, et non celui qui les a votés en assemblée générale (article 6-2 du décret du 17 mars 1967, confirmé par Cass. civ. 3ᵉ, 7 octobre 2009, n° 08-19631).
• Une clause de répartition amiable peut être insérée dans le compromis pour déroger à cette règle, mais elle est inopposable au syndic (article 6-3 du même décret) : l'acheteur devra d'abord payer le syndic, puis se retourner contre le vendeur.
• Le syndic dispose de 15 jours maximum après réception de la demande pour fournir l'état daté, document obligatoire plafonné à 380 € TTC, sans lequel le notaire refuse de signer l'acte authentique.
• En cas d'appel de fonds surprise après la vente, l'acheteur dispose de trois fondements juridiques distincts pour agir : le manquement à l'obligation d'information (article 1112-1 du Code civil), le dol (article 1137), et la subrogation légale (article 1346) — avec un délai de prescription de cinq ans.

La date de l'appel de fonds prime sur celle du vote des travaux

Le principe posé par le décret de 1967

Le texte de référence est l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris en application de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte dispose que « le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ». En d'autres termes, c'est le propriétaire inscrit au moment où le syndic émet l'appel de fonds qui doit régler la somme, peu importe que les travaux aient été votés des mois ou des années auparavant. Pour toute question relative à ces mécanismes, le cabinet propose un accompagnement en droit de la copropriété à Nîmes.

La Cour de cassation a confirmé ce principe de manière limpide dans un arrêt de la 3ᵉ chambre civile du 7 octobre 2009 (n° 08-19631). Ni la date du vote en assemblée générale, ni la date d'exécution effective des travaux n'ont d'incidence sur la répartition financière entre vendeur et acheteur. Seule compte la date à laquelle l'appel de fonds devient exigible.

Charges courantes : une règle distincte à ne pas confondre

La règle de répartition applicable aux charges courantes (budget prévisionnel) est différente de celle applicable aux travaux votés hors budget. En vertu de l'article 6-2, 1° du décret du 17 mars 1967, la provision trimestrielle sur budget prévisionnel est due intégralement par le vendeur pour le trimestre en cours au moment de la vente — sans proratisation au jour de la vente. La régularisation annuelle (trop ou moins-perçu) est ensuite imputée à celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes en assemblée générale. Cette règle distincte peut entraîner des surprises supplémentaires si ni le vendeur ni le notaire ne l'ont expliquée à l'acheteur.

À noter : la confusion entre charges courantes et travaux hors budget est fréquente. Concrètement, si la vente intervient le 15 février, le vendeur doit régler l'intégralité de la provision du premier trimestre (janvier-février-mars), sans qu'aucun remboursement au prorata ne soit prévu par le décret. L'acheteur ne prend en charge que les provisions des trimestres suivants. Toute répartition différente doit faire l'objet d'un accord exprès entre les parties dans l'acte de vente.

Trois situations concrètes à distinguer selon la chronologie de la vente

Pour bien comprendre comment se répartissent les charges liées aux travaux votés lors d'une vente en copropriété, il faut distinguer trois cas de figure :

• Situation A : l'appel de fonds intervient avant la signature de l'acte authentique. Le vendeur paie, même si les travaux n'ont pas encore démarré.
• Situation B : l'appel de fonds intervient après la signature. L'acheteur paie, même si c'est le vendeur qui a voté ces travaux en assemblée générale.
• Situation C : le paiement est échelonné. Chacun règle sa tranche selon la date d'exigibilité. Par exemple, pour des travaux représentant 50 000 € payables en deux fois, le vendeur règle les 25 000 € appelés avant la vente et l'acheteur les 25 000 € appelés après.

Le basculement de responsabilité s'opère précisément à la date de notification de la vente au syndic par le notaire, conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967. Tant que cette notification n'est pas parvenue au syndic, celui-ci continue d'adresser les appels au vendeur.

Fonds de travaux ALUR : des sommes définitivement acquises

Un point complémentaire mérite attention : les sommes versées par le vendeur au titre du fonds de travaux instauré par la loi ALUR (obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 10 lots, à hauteur d'au moins 5 % du budget prévisionnel) sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne sont jamais remboursées au vendeur lors de la cession, contrairement aux avances de trésorerie qui, elles, sont restituables. Il existe toutefois trois exceptions légales à l'obligation de constituer ce fonds, prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 : les copropriétés livrées depuis moins de cinq ans, les copropriétés de moins de 10 lots lorsque l'assemblée générale vote à l'unanimité de ne pas le constituer, et les copropriétés pour lesquelles le diagnostic technique global (DTG) ne met en lumière aucun besoin de travaux pour les dix années à venir.

Conseil : un acheteur qui constate l'absence de fonds de travaux dans une copropriété doit impérativement vérifier laquelle de ces trois exceptions s'applique. L'absence de fonds peut révéler une copropriété récente et bien entretenue — mais aussi une assemblée générale qui a voté contre sa constitution par souci d'économie à court terme, ce qui peut signaler un déficit d'anticipation des dépenses futures.

Les documents obligatoires à analyser avant de signer le compromis

Le pré-état daté : un document à vérifier avec vigilance

Pour anticiper les charges de travaux votés avant une vente en copropriété, deux documents sont essentiels. Le pré-état daté est remis avant le compromis de vente. Il peut être rédigé par le vendeur lui-même, sans intervention du syndic, ce qui comporte un risque d'incomplétude. Il renseigne sur les charges appelées, le fonds de travaux, les procédures en cours et les travaux votés. Le terme « pré-état daté » n'a d'ailleurs pas d'existence légale propre : les informations exigibles avant le compromis sont listées par l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation, sans qu'aucun honoraire syndical ne soit prévu pour leur fourniture. À ce titre, le Conseil national de la consommation (CNC) a confirmé en février 2023 que la facturation du pré-état daté par le syndic n'est pas légalement fondée. Un acheteur à qui le syndic réclame des honoraires pour ce document est donc en droit de les contester.

L'état daté : un document établi exclusivement par le syndic

L'état daté, quant à lui, est un document obligatoire établi exclusivement par le syndic (lequel dispose d'un délai maximum de 15 jours après réception de la demande pour le fournir), remis avant la signature de l'acte authentique. Son coût est plafonné à 380 € TTC à la charge du vendeur depuis le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Sa troisième partie détaille précisément les travaux votés mais non encore appelés, les provisions futures et la quote-part du fonds de travaux. Sans ce document, le notaire refuse de signer l'acte. Ce délai de 15 jours est toutefois contraignant dans les transactions rapides : si le notaire a mal anticipé la demande, l'obtention tardive de l'état daté peut retarder la signature de l'acte authentique ou inciter à signer sans disposer du document complet.

La loi ALUR impose également la remise des trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Ces PV permettent d'identifier les travaux décidés, leur calendrier de paiement et les projets envisagés. Il est vivement conseillé de demander au notaire d'interroger le syndic sur le calendrier précis des appels de fonds à venir sur les 12 à 24 mois suivants, car l'état daté peut ne pas mentionner les dates exactes d'exigibilité.

À noter : le syndic peut lui-même omettre de mentionner dans l'état daté des travaux votés dont les appels de fonds ne sont pas encore intervenus. L'acheteur se retrouve alors à recevoir un appel de fonds post-vente pour des travaux votés antérieurement, sans avoir été informé ni par l'état daté, ni par le vendeur. Pour s'en prémunir, l'acheteur doit demander expressément au notaire, avant la signature de l'acte authentique, d'interroger le syndic par écrit sur l'ensemble des travaux votés dont les appels de fonds ne sont pas encore intervenus — y compris ceux non encore mentionnés dans l'état daté.

La clause de répartition amiable : utile mais avec une limite majeure

Un accord possible entre vendeur et acheteur

L'article 6-2 du décret de 1967 n'étant pas d'ordre public, vendeur et acheteur peuvent librement convenir d'une répartition différente. Il est ainsi possible d'insérer dans le compromis une clause stipulant que le vendeur prend en charge l'intégralité des travaux qu'il a votés, même si les appels de fonds interviennent après la vente. Cette clause doit figurer expressément dans le compromis, puis dans l'acte authentique, permettant au notaire de prélever les sommes correspondantes sur le prix de vente. Une formulation efficace peut être la suivante : « tous les travaux votés avant la date de signature du compromis de vente, qu'ils soient ou non encore appelés à cette date, demeurent à la charge exclusive du vendeur, lequel autorise le notaire à prélever les sommes correspondantes sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique ». Sans cette précision sur le prélèvement notarié, la clause ne garantit pas l'acheteur contre un appel de fonds du syndic adressé à son nom après la vente, qu'il devra d'abord régler avant de se retourner contre le vendeur.

Une clause inopposable au syndic

Toutefois, cette convention comporte une limite absolue : elle n'est pas opposable au syndic. L'article 6-3 du décret de 1967 précise que « toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux ». En pratique, si l'acheteur reçoit un appel de fonds que le vendeur devait prendre en charge selon la clause, il doit d'abord payer le syndic, puis se retourner contre le vendeur pour obtenir remboursement.

Par ailleurs, si une assemblée générale est convoquée entre le compromis et l'acte authentique, le vendeur a l'obligation légale d'en informer l'acheteur et peut lui donner procuration pour y participer. Depuis le 4 juillet 2020, le vendeur dispose également d'une alternative : transmettre au syndic ses consignes de vote par correspondance au moins trois jours avant la date de l'assemblée, sans délégation de procuration à l'acheteur. Cette option lui permet de voter personnellement — et donc de rester décisionnaire sur les travaux à voter — sans avoir à se déplacer ni à impliquer l'acheteur dans la décision. Dans tous les cas, cette précaution est essentielle : si des travaux coûteux sont votés lors de cette assemblée sans que l'acheteur en soit averti, le vendeur pourra en être tenu responsable.

Conseil : pour sécuriser le paiement des appels de fonds en cours, le notaire peut imposer un séquestre, c'est-à-dire retenir une partie du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique, jusqu'à ce que les provisions appelées soient soldées. Ce mécanisme protège le syndicat des copropriétaires en cas de défaillance du vendeur ou de l'acheteur. L'acheteur a tout intérêt à demander au notaire si un séquestre a été constitué — et pour quel montant — afin de vérifier que tous les appels en cours ont bien été couverts avant le versement du solde au vendeur.

Appel de fonds surprise après l'achat : quels recours pour l'acheteur ?

Trois fondements juridiques mobilisables

Lorsqu'un acheteur découvre, après la vente, un appel de fonds pour des travaux votés dont il n'avait pas connaissance, plusieurs fondements juridiques peuvent être mobilisés. Le premier est le manquement à l'obligation précontractuelle d'information prévu par l'article 1112-1 du Code civil, qui impose au vendeur de communiquer toute information déterminante pour le consentement de l'acheteur. Le second, en cas de dissimulation intentionnelle, est le dol au sens de l'article 1137 du Code civil, pouvant entraîner la nullité de la vente ou une réduction du prix. Un troisième fondement, souvent méconnu, peut être invoqué en l'absence de clause contractuelle expresse dans le compromis : la subrogation légale prévue par l'article 1346 du Code civil. Ce mécanisme permet à l'acheteur qui a réglé des charges incombant normalement au vendeur de se substituer dans les droits du créancier (le syndicat des copropriétaires) contre le vendeur, sans avoir à démontrer un manquement à l'obligation d'information. Il constitue un fondement complémentaire particulièrement utile lorsque la preuve du défaut d'information est difficile à établir.

La responsabilité de l'agent immobilier et du notaire

La responsabilité de l'agent immobilier peut également être engagée. L'arrêt de la Cour d'appel de Colmar du 31 mars 2016 (n° 14/06247) illustre parfaitement ce risque : un agent immobilier a été condamné pour ne pas avoir signalé à l'acheteur des travaux de toiture représentant 113 500 € dont il avait connaissance avant la signature du compromis.

Par ailleurs, si le notaire a manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention de l'acheteur sur des travaux votés figurant dans l'état daté ou dans les procès-verbaux d'assemblée générale qui lui ont été remis, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Ce recours est distinct de celui contre le vendeur et peut être exercé en parallèle, notamment lorsque le vendeur est insolvable ou de mauvaise foi avérée mais difficile à poursuivre.

Les étapes à suivre face à un appel de fonds inattendu

Face à un appel de fonds surprise, la démarche recommandée se déroule en trois temps. D'abord, payer immédiatement le syndic pour éviter les pénalités de retard, généralement dans un délai de quinze jours après réception de l'avis. Ensuite, adresser une mise en demeure au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, en demandant le remboursement sur le fondement de la clause du compromis, de l'obligation d'information ou de la subrogation légale. Enfin, en l'absence de réponse satisfaisante, engager une action en justice devant le tribunal judiciaire. Le délai de prescription est de cinq ans à compter de la réception de l'appel de fonds surprise, conformément à l'article 2224 du Code civil.

Prenons un exemple concret : des travaux de ravalement de façade votés en assemblée générale pour 80 000 € à l'échelle de la copropriété représentent une quote-part de 8 000 € pour un lot. Si l'acheteur acquiert ce lot après le vote mais avant l'émission de l'appel de fonds, et que ni le vendeur ni l'état daté ne mentionnent ces travaux, il devra régler l'intégralité de ces 8 000 € puis constituer un dossier de preuves — compromis, PV d'assemblée, appel de fonds — pour engager un recours.

Exemple : Mélanie Fabre acquiert en mars 2024 un appartement dans une résidence nîmoise de 45 lots. L'état daté établi par le syndic mentionne uniquement les charges courantes, sans signaler que l'assemblée générale de juin 2023 avait voté le remplacement de l'ascenseur pour un montant global de 120 000 €. En septembre 2024, Mélanie reçoit un premier appel de fonds de 5 300 € correspondant à sa quote-part. Elle règle immédiatement le syndic, puis adresse une mise en demeure au vendeur, M. Castelnau, avec copie du procès-verbal de l'AG de juin 2023 et de l'état daté incomplet. Parallèlement, son avocat engage la responsabilité civile professionnelle du notaire, qui disposait du PV d'assemblée mentionnant les travaux d'ascenseur mais n'avait pas attiré l'attention de l'acheteuse sur cette dépense à venir. En combinant l'action contre le vendeur (sur le fondement de l'article 1112-1 du Code civil) et contre le notaire (sur le fondement de l'article 1240), Mélanie obtient le remboursement intégral de l'appel de fonds ainsi que la prise en charge de ses frais d'avocat.

Un accompagnement juridique adapté pour sécuriser votre transaction

Les enjeux financiers liés aux travaux votés lors d'une vente en copropriété justifient un accompagnement juridique rigoureux, tant pour le vendeur soucieux de transparence que pour l'acheteur désireux de se prémunir contre les mauvaises surprises. Maître Karline Gaborit, avocat à Nîmes, intervient en droit immobilier et en droit de la copropriété pour conseiller ses clients à chaque étape : analyse des documents précontractuels, rédaction ou vérification des clauses de répartition, et défense en cas de litige post-vente. Si vous êtes confronté à une situation similaire dans la région de Nîmes, le cabinet vous accompagne avec rigueur et confidentialité pour protéger vos intérêts patrimoniaux.