Recours travaux non autorisés achat copropriété : quelles actions contre le vendeur ?

Vous venez d'emménager dans votre nouveau logement en copropriété et vous découvrez qu'un mur porteur a été abattu, qu'un balcon a été fermé ou que des combles ont été transformés en pièce de vie — le tout sans jamais avoir été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires. Cette situation, plus fréquente qu'on ne l'imagine, vous expose à un double risque immédiat : être tenu responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires en tant que propriétaire actuel du lot, et subir une dépréciation significative de votre bien. La question du recours contre le vendeur pour travaux non autorisés après l'achat en copropriété se pose alors avec urgence, car le choix du fondement juridique et la rapidité d'action sont déterminants pour préserver vos droits. Installé à Nîmes, le cabinet de Maître Karline Gaborit accompagne depuis plus de vingt ans des acquéreurs confrontés à ce type de litige immobilier, avec une approche rigoureuse et individualisée de chaque dossier.

• L'acquéreur dispose de deux fondements juridiques principaux contre le vendeur : la garantie des vices cachés (délai de 2 ans à compter de la découverte, article 1641 du Code civil) et la réticence dolosive (délai de 5 ans, article 1137 du Code civil), cumulables dans une même assignation.
• La clause de non-garantie des vices cachés, fréquente dans les actes de vente, est inopposable lorsque le vendeur est un professionnel de l'immobilier (marchand de biens, promoteur) ou lorsqu'il est lui-même l'auteur des travaux irréguliers.
• Le syndicat des copropriétaires peut agir en remise en état contre le propriétaire actuel du lot (prescription de 5 ans à compter de la connaissance des travaux), et la commune peut assigner civilement le propriétaire actuel pendant 10 ans à compter de l'achèvement des travaux irréguliers au regard du droit de l'urbanisme (article L.480-14 du Code de l'urbanisme).
• En cas d'assignation par le syndicat des copropriétaires ou la commune, l'acquéreur doit immédiatement appeler le vendeur en garantie pour lui faire supporter les conséquences financières ; la saisine du juge des référés aux fins d'expertise interrompt utilement les délais de prescription (article 2241 du Code civil).

Travaux non autorisés en copropriété : de quoi parle-t-on exactement ?

L'autorisation préalable de l'assemblée générale : une exigence légale

La loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose une règle claire : tout travail affectant les parties communes ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble nécessite un vote préalable de l'assemblée générale. Les travaux purement privatifs échappent à cette exigence, sauf s'ils modifient la destination de l'immeuble ou portent atteinte aux droits d'autres copropriétaires. Pour un acquéreur, comprendre ces règles relève directement du droit de la copropriété, domaine dans lequel un accompagnement juridique s'avère souvent indispensable.

En pratique, les situations concernées sont variées : abattage d'un mur porteur, fermeture d'un balcon par une baie vitrée, création d'une véranda, aménagement de combles en appartement sans vote de l'AG ou encore installation d'une climatisation sur le toit. La jurisprudence a même qualifié de non autorisé le fait d'installer une cuisine à la place d'une salle à manger lorsque cela modifiait la destination du lot.

Comment détecter ces irrégularités après l'achat

Pour les détecter après l'achat, une méthode simple existe : comparer les aménagements visibles dans le lot avec les votes figurant dans les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Tout aménagement structurel absent de ces PV constitue un signal d'alarme sérieux. Lorsque les travaux ont été réalisés par un propriétaire antérieur au vendeur direct, l'acquéreur peut identifier le maître d'ouvrage d'origine en consultant l'état des mutations du bien auprès du service de la publicité foncière, qui retrace l'historique de toutes les cessions successives. Cette démarche permet de déterminer le responsable initial et d'évaluer si le vendeur direct connaissait l'irrégularité lors de son propre achat.

⚠️ À noter : Certains travaux non autorisés en copropriété peuvent également constituer une infraction aux règles d'urbanisme. L'article L.480-14 du Code de l'urbanisme permet à la commune d'assigner civilement le propriétaire actuel d'un bien comportant des travaux irréguliers (par exemple des combles aménagés sans permis de construire), et ce pendant 10 ans à compter de l'achèvement des travaux, quelle que soit l'identité de l'auteur initial. L'acquéreur devient donc exposé à cette action dès l'acte de vente. La prescription pénale pour infraction aux règles d'urbanisme est distincte et fixée à 6 ans. Vérifier la date d'achèvement des travaux permet d'évaluer si ce risque est encore actif au moment de l'achat. Ce risque ne s'applique toutefois que si les travaux violent simultanément les règles d'urbanisme (obligation de permis de construire ou déclaration préalable), et non uniquement les règles de copropriété.

Les obligations d'information que votre vendeur devait respecter

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, codifiée à l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation, le vendeur d'un lot en copropriété doit remettre à l'acquéreur, avant la signature du compromis, un ensemble de documents obligatoires :

• Le règlement de copropriété et ses modificatifs
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
• Le carnet d'entretien de l'immeuble
• Le pré-état daté (charges, fonds de travaux, impayés)
• Les diagnostics techniques obligatoires
• Le plan pluriannuel de travaux (PPT), lorsqu'il est obligatoire

Le plan pluriannuel de travaux : un document à exiger

La loi Climat et Résilience a introduit le plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, qui doit figurer parmi les documents remis à l'acquéreur avant la signature du compromis. Ce document recense les travaux programmés sur les dix prochaines années, les travaux déjà approuvés en AG et les charges prévisionnelles associées. Son absence ou son imprécision constitue un signal d'alerte à relever avant tout engagement. L'acquéreur doit exiger ce document systématiquement pour toute copropriété construite avant 2009. Précision importante : le PPT n'est pas obligatoire pour les copropriétés de moins de 15 ans, et son contenu ne couvre que les travaux approuvés, non les travaux irréguliers éventuellement dissimulés.

Le carnet d'entretien, rendu obligatoire par l'article 18 de la loi de 1965, recense les travaux réalisés sur l'immeuble. Son silence sur des aménagements pourtant visibles est particulièrement révélateur. Sans remise complète de ces documents, le délai de rétractation légal de l'acquéreur ne commence pas à courir, ce qui fragilise juridiquement la vente. Un silence délibéré sur des travaux connus constitue une réticence dolosive, fondement central des recours judiciaires que nous allons détailler.

La garantie des vices cachés : premier recours contre le vendeur

Trois conditions cumulatives à réunir

L'article 1641 du Code civil offre un premier levier puissant. Pour que la garantie des vices cachés s'applique, trois conditions cumulatives doivent être réunies : le vice doit être caché, c'est-à-dire non décelable par un examen attentif au moment de la vente ; il doit être antérieur à la vente ; et il doit être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuer substantiellement la valeur.

En cas de succès, l'article 1644 du Code civil vous offre un choix libre entre deux options : l'action rédhibitoire, qui entraîne l'annulation de la vente avec restitution intégrale du prix, ou l'action estimatoire, qui vous permet de conserver le bien en obtenant une réduction de prix. Si la mauvaise foi du vendeur est prouvée, l'article 1645 permet en outre d'obtenir tous les dommages-intérêts, incluant le coût des travaux de remise en état, les frais notariaux, voire un préjudice moral. À titre d'exemple, une cour d'appel a accordé en 2017 à un acquéreur la résolution de la vente, la restitution du prix, le remboursement des frais d'acte (6 209 €) et des dommages-intérêts (30 210 €).

Vendeur professionnel : une présomption irréfragable de connaissance

Le délai pour agir est de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Point crucial : ce délai court dès la découverte, et non à partir de l'échec d'éventuelles négociations amiables. Par ailleurs, si l'acte de vente contient une clause de non-garantie des vices cachés — clause fréquente en pratique — celle-ci devient inopposable lorsque le vendeur est lui-même l'auteur des travaux, car il est alors présumé avoir connu le vice. Cette inopposabilité est absolue lorsque le vendeur est un professionnel de l'immobilier (promoteur, marchand de biens) : depuis un arrêt fondateur du 15 novembre 1971, confirmé de manière constante, la Cour de cassation présume de façon irréfragable que le professionnel connaît les vices affectant le bien vendu, sans que l'acquéreur ait à démontrer la moindre mauvaise foi. Vérifier le statut du vendeur (marchand de biens inscrit au registre du commerce, promoteur) avant toute action permet ainsi de choisir ce fondement plus aisé à mettre en œuvre.

Comment prouver la connaissance du vice par un vendeur particulier

La jurisprudence admet la connaissance du vice par le vendeur à partir d'indices concordants, sans qu'une preuve directe soit nécessaire : un sinistre antérieur indemnisé par l'assurance impliquant le lot, un devis de réparation établi mais non exécuté, des échanges écrits entre le vendeur et la copropriété ou le syndic antérieurs à la vente, ou encore un contentieux antérieur impliquant le lot vendu constituent des présomptions graves, précises et concordantes recevables devant le tribunal judiciaire. Ces indices, pris isolément, ne suffisent cependant pas ; ils doivent être concordants et cumulés pour emporter la conviction du juge. Solliciter lors de la procédure la communication des archives du syndic (déclarations de sinistres, courriers envoyés au lot) peut révéler ces éléments déterminants.

???? Exemple concret : Hélène Maurin achète un appartement de trois pièces dans une résidence des années 1970 à Nîmes. Après l'emménagement, elle constate que le mur entre le salon et une chambre — mur porteur — a été supprimé pour créer un grand séjour, sans aucune autorisation de l'assemblée générale. En vérifiant les archives du syndic, son avocat découvre un courrier de 2018 adressé par le syndic au vendeur, M. Bertozzi, lui demandant de produire l'autorisation de l'AG relative à ces travaux, resté sans réponse, ainsi qu'un devis de remise en état commandé en 2019 par M. Bertozzi auprès d'une entreprise de maçonnerie, jamais exécuté. Ces deux éléments, combinés à l'absence de tout vote dans les PV d'AG, ont constitué des présomptions graves, précises et concordantes permettant au tribunal judiciaire de retenir la connaissance du vice par le vendeur et de le condamner sur le fondement de l'article 1645 du Code civil.

La réticence dolosive : obtenir la nullité complète de la vente

Quatre conditions cumulatives et un fondement renforcé depuis 2016

L'article 1137 du Code civil ouvre une seconde voie, souvent plus protectrice. La réticence dolosive se caractérise par le silence volontaire du vendeur sur une information déterminante qu'il connaissait et qui, si elle avait été révélée, aurait empêché l'acheteur de contracter. Quatre conditions doivent être réunies : la connaissance de l'information par le vendeur, l'obligation légale de la divulguer, l'intention de tromper, et le lien de causalité entre la dissimulation et la signature du contrat. Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, l'article 1112-1 du Code civil précise que l'obligation précontractuelle d'information porte sur les informations « qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ». L'acquéreur n'a donc pas à démontrer que le vendeur connaissait sa volonté précise d'acquisition : il lui suffit d'établir que l'information dissimulée (les travaux non autorisés) avait un lien direct et nécessaire avec la chose vendue et que le vendeur en connaissait le caractère déterminant. La charge de la preuve demeure sur l'acquéreur (article 1353 du Code civil), mais son étendue est ainsi délimitée par la jurisprudence.

Une jurisprudence significative illustre parfaitement ce mécanisme. Dans une affaire soumise à la Cour d'appel de Paris, une venderesse avait dissimulé que le bien vendu n'était pas un appartement mais des combles aménagés sans autorisation de la copropriété. La Cour a prononcé la nullité de la vente avec restitution du prix et dommages-intérêts. L'acheteuse avait également mis en cause le notaire rédacteur de l'acte.

L'intention de tromper : une exigence strictement contrôlée

Toutefois, un arrêt récent de la Cour de cassation (3ème chambre civile, 21 novembre 2024, n°23-10.180) rappelle une exigence fondamentale : le caractère intentionnel de la dissimulation doit être positivement démontré. Un vendeur qui croyait sincèrement que les travaux de reprise effectués avaient stabilisé le bien ne commet pas nécessairement une réticence dolosive. La simple connaissance de travaux antérieurs ne suffit pas ; il faut prouver la volonté de tromper.

Le délai d'action est ici de cinq ans à compter de la découverte du dol. Une stratégie recommandée consiste à cumuler les deux actions — vices cachés et dol — à titre subsidiaire dans une même assignation, afin de maximiser les chances d'indemnisation.

???? Conseil : La réticence dolosive est plus facilement retenue par les juridictions lorsque l'acquéreur est un particulier non professionnel — et en particulier un primo-accédant achetant sa résidence principale — plutôt qu'un investisseur professionnel ou un marchand de biens. La diligence attendue de l'acquéreur dans la vérification de l'état du bien varie selon sa qualité professionnelle : un professionnel de l'immobilier est censé avoir conduit des vérifications plus approfondies, ce qui peut affaiblir son action en dol. Même pour un particulier, si les travaux étaient visibles et évidents lors d'une visite attentive, le dol sera toutefois plus difficile à caractériser.

Responsabilité du notaire : un levier complémentaire à ne pas négliger

Le notaire rédacteur de l'acte a un devoir de conseil envers toutes les parties. Il est tenu de consulter les documents obligatoires — PV d'AG, carnet d'entretien, règlement de copropriété — et d'alerter l'acquéreur sur toute irrégularité décelable. S'il avait connaissance de la situation irrégulière ou aurait dû la détecter, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée en complément de celle du vendeur. Au-delà de ce devoir de consultation, le notaire est tenu d'informer l'acquéreur de façon concrète et circonstanciée des conséquences juridiques de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés lorsqu'elle est insérée dans l'acte. Un notaire qui se contente de faire signer une telle clause sans en expliquer la portée et les limites commet un manquement à son devoir de conseil, engageant sa responsabilité civile professionnelle indépendamment de la faute du vendeur.

Assigner conjointement vendeur et notaire constitue une stratégie procédurale pertinente, particulièrement en cas d'insolvabilité partielle du vendeur. Cette responsabilité connaît cependant une limite : si les documents remis au notaire ne mentionnaient pas les travaux et que ceux-ci n'étaient pas décelables visuellement, sa mise en cause sera généralement écartée.

L'action du syndicat des copropriétaires : un risque direct pour l'acquéreur

Le syndicat des copropriétaires dispose d'un droit d'action propre en remise en état contre le propriétaire actuel du lot, indépendamment de l'identité de l'auteur des travaux. Cette action se prescrit par 5 ans à compter de la date à laquelle le syndicat a eu connaissance des travaux non autorisés. La prescription reste de 5 ans même en cas d'appropriation de parties communes, tandis que l'action en revendication de ces mêmes parties communes (action réelle) est soumise à la prescription trentenaire de 30 ans.

Le syndic peut saisir le juge des référés pour demander une remise en état urgente sans habilitation préalable de l'assemblée générale, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème chambre civile, 9 juillet 1985). En revanche, pour introduire une action au fond contre le propriétaire du lot litigieux, le syndic doit avoir été préalablement habilité par une résolution de l'AG en vertu de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, disposition d'ordre public. L'absence d'habilitation constitue donc un moyen de défense à vérifier immédiatement en cas d'assignation au fond.

⚠️ À noter : Si le syndicat des copropriétaires vous assigne en remise en état, vous devez impérativement appeler le vendeur en garantie dès réception de l'assignation. Ne confondez pas l'action du syndicat (prescription de 5 ans à compter de la connaissance des travaux) avec l'action de la commune sur le fondement du Code de l'urbanisme (prescription de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux, article L.480-14). Ces deux actions sont indépendantes et peuvent se cumuler, exposant l'acquéreur à un double front contentieux.

Comment agir concrètement face à des travaux non autorisés après l'achat

Constituer un dossier de preuves solide

La première étape consiste à constituer immédiatement un dossier de preuves solide. Faites dresser un constat par un commissaire de justice — anciennement huissier — décrivant précisément les travaux litigieux avec photographies et descriptions techniques. Rassemblez les PV d'AG attestant l'absence d'autorisation votée, le carnet d'entretien, et tout échange écrit avec l'ancien propriétaire ou le syndic.

Adresser une mise en demeure formelle

Adressez ensuite une mise en demeure au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant la nature des travaux constatés, les fondements juridiques invoqués, les conséquences financières estimées, et un délai de réponse de quinze à trente jours. Cette étape démontre votre bonne foi avant toute saisine judiciaire.

Agir vite : les délais de prescription n'attendent pas

Enfin, agissez sans attendre. Les délais de prescription commencent à courir dès la découverte. Saisir le juge des référés pour la désignation d'un expert judiciaire interrompt la prescription conformément à l'article 2241 du Code civil, tout en constituant la preuve la plus recevable devant le tribunal. Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble est la juridiction compétente, et la représentation par avocat est obligatoire lorsque le montant du litige dépasse 10 000 euros.

Cas particulier à anticiper : si le syndicat des copropriétaires vous assigne en remise en état en votre qualité de propriétaire actuel du lot, appelez immédiatement le vendeur en garantie dans la procédure dès réception de l'assignation, afin de lui faire supporter les conséquences financières.

???? Exemple concret : Thibault Ranvier acquiert en 2023 un deux-pièces au quatrième étage d'un immeuble nîmois construit en 1968. Six mois après la vente, le syndic lui adresse un courrier l'informant que la fermeture de son balcon par une baie vitrée — réalisée par un ancien propriétaire — n'a jamais été autorisée par l'AG et lui demandant de remettre les lieux en état. Parallèlement, la mairie lui notifie que ces travaux avaient nécessité une déclaration préalable jamais déposée (travaux achevés en 2016, donc encore dans le délai de 10 ans de l'article L.480-14 du Code de l'urbanisme). Confronté à ce double front, M. Ranvier mandate son avocat qui saisit le juge des référés pour désigner un expert judiciaire (interrompant ainsi les délais de prescription) et assigne simultanément le vendeur en garantie des vices cachés et en réticence dolosive. L'examen des archives du syndic révèle un courrier de 2017 adressé au vendeur lui enjoignant de régulariser la situation, resté sans suite — élément déterminant pour établir la connaissance du vice.

Protégez vos droits avec un accompagnement juridique adapté

La complexité des fondements juridiques, la diversité des délais de prescription et la rigueur de la charge de la preuve rendent indispensable un accompagnement par un professionnel du droit dès la découverte de travaux non autorisés. Attendre fragilise considérablement votre position.

Le cabinet de Maître Karline Gaborit, avocat au Barreau de Nîmes, intervient en droit immobilier pour conseiller, assister et représenter les acquéreurs confrontés à ces situations. De l'analyse des documents de copropriété à la conduite de la procédure judiciaire, le cabinet propose un accompagnement complet, fondé sur la rigueur juridique, la confidentialité et l'écoute attentive de chaque situation. Si vous êtes concerné par un litige de ce type dans la région de Nîmes, n'hésitez pas à solliciter un rendez-vous pour évaluer vos recours et définir la stratégie la plus adaptée à votre dossier.